איך רשות יכולה למנוע קריסה כלכלית במהלך בניית שכונות חדשות?

רשות מקומית הנה גוף העוסק בניהול העיר ובטיפול בתושביה. ככל גוף עסקי, גם הרשות המקומית מעניקה שירותים לתושביה והיא חייבת להתנהל בתכנון אסטרטגי כלכלי ארוך טווח. גם לה יש הכנסות והוצאות ועליה לדעת כיצד להתנהל באופן שוטף, לדאוג ליציבות כלכלית ולרמת החיים של התושבים. 

הסכמי הגג, שנוצרו בשנים האחרונות, העמיסו על הרשויות מגה פרויקטים, שיכולים להוביל אותן לצמיחה או לקריסה כלכלית. תהליך משמעותי זה מהווה שינוי וצמיחה רחב היקף אך הוא מצריך מהעירייה את הידע והיכולת לנהל את העיר הקיימת ובמקביל  לקלוט אלפי תושבים חדשים. לכן נדרש להשתמש במשאבים הקיימים, תוך מהלך חכם של ניהול תקציב נכון על מנת למנוע גירעון כלכלי.

על מנת להבין את נושא הסכמי הגג לצד תכנון חכם, מדויק ומקדים, יצאנו לשוחח עם יגאל ינאי, מי שהוביל את הסכם הגג הראשון, שהפך להיות מודל לכל הרשויות המקומיות. ינאי שדאג לתת מענה לצרכי הרשות, הן ברמת תקציבים לטיפוח מוסדות חינוך וציבור והן לתקציב השוטף של העירייה, עשה זאת באמצעות מחקר שנבנה ע"י אחת החברות הטובות בארץ ובו נבחן הנושא בהיבט הכלכלי ובהשלכות שלו קדימה לעשור הבא.  

ינאי, איש צבא סא"ל במיל', כיהן בתפקידי ניהול בחברות רבות הן במגזר הפרטי והן במגזר הציבורי ובעל ניסיון רב במשרדי ממשלה. כיהן בתפקיד מנכ"ל עירייה ומנכ"ל החברה הכלכלית וכיום הוא מלווה חברות וערים להתנהלות כלכלית נכונה.

אז מה זה הסכם גג?
"הסכם גג" הוא הסכם שנערך בין מדינת ישראל, רשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון לבין רשויות מקומיות, על מנת להגדיל את היצע הדירות. (ויקיפדיה) בהתאם להחלטת הממשלה, חתמו על הסכמי הגג מאז שנת 2013 ערים רבות ובהיקף של עשרות אלפי יחידות דיור בכל רחבי הארץ. הסכמי הגג נועדו להבטיח את שיווקן של אלפי יחידות דיור למגורים בפרק זמן קצר יחסית ובשיתוף משאבים ממשלתי, אשר יתרום להתפתחות הערים וצמיחתן. חלק מן הדירות בשכונות החדשות ייבנו במסגרת מודל 'מחיר למשתכן'. ינאי, שכיהן בתפקידי מפתח ברשויות ואף שימש כדירקטור באחד הבנקים הגדולים בארץ ובחברה לפיתוח ירושלים, נגע בכל הממשקים הרלוונטיים בניהול עיר ומניסיונו הרב ניתן לראות שהוא מבין את ה'גוף העירוני'. לאחר שראה ערים שנכנסו לגירעון רחב היקף עם בניית מגה שכונות, הוא מביא את נקודת המבט שלו. לדבריו, על אף ההשגות הקיימות בנושא הסכמי הגג, הם יכולים להיות הצלחה ומנוף לכל עיר, אך צריך לדעת איך לנהל זאת.
תזמון, תיאום ומציאת פתרונות
על מנת להצליח למנף עיר בפרק זמן קצר, צריך גורם שינהל את הסכם הגג, יוביל ויתווה את הדרך, מאחר ולא מדובר בפעילות הרגילה והשוטפת של הרשות. בערים בהן יש תנופת פיתוח רחבה והעיר גדלה באופן ניכר, הרשות אמנם מקבלת תקציבים מהמדינה, אך עדיין צריכה לתת מענה תקציבי לנושא מוסדות החינוך והציבור בעיר, כמו גם לפיתוח התחבורתי מחוץ לעיר. לכן על הרשות להוביל בד בבד את השיווקים והאכלוסים, בהתאם לקצב בניית התשתיות התחבורתיות כגון רכבת קלה, מחלפים וכד'. על מנת שלא ייווצר פער בין מקורות ההכנסה לעיר לבין הצרכים שלה ועל מנת שלא להגיע לקריסה כלכלית על הרשות להסתכל קדימה ולמצוא פתרונות להכנסות נוספות, כגון יצירת מקומות תעסוקה, שהם החלק הארי בייצור הכנסה לעיר. הגדלת מקומות המסחר בעיר תשמור על האיזון בין שטחי המסחר, שם הארנונה גבוהה יותר, לבין שטחי המגורים. כלומר, על מנת לאזן את התקציב השוטף של העיר, הפער בין הכנסות הארנונה חייב להישמר ביחס של 60% מאזורי תעסוקה מול 40% מאזורי מגורים. עיר שלא תדע לנהל את התקציב שלה, בהתאם לשינויים המתבקשים, תגיע למצב של חשב מלווה, כפי שקרה במספר ערים במדינת ישראל. תזמון ותיאום אידיאלי של הדברים צריך להיעשות ע" מערכת שלמה, שמתאמת בין משרדי הממשלה השונים, למשל: מינהל מקרקעי ישראל שישווק בתחילה את המסחר ורק לאחר מכן את שטחי המגורים. לכן, יש צורך בניהול מארג שלם שבו יש לתאם את הבנייה, הקצב שלה והיערכות העירייה על כל אגפיה תוך כדי השתלבות במשרדי ממשלה שישלימו את הצרכים.
תזמון ותיאום בהיבט הכלכלי
"כדי להוביל להיערכות כלכלית מתאימה, היה צורך לאסוף מידע על התושבים החדשים שיגיעו לעיר ומשם נבע גם הצורך להקים מערך חכם לקליטת תושבים" מספר ינאי. הוא חיפש גוף שידע לאסוף נתונים על התושבים העתידיים כבר מרגע חתימת החוזה, ואת המודל החכם הזה הוא מצא בחברת זוויות. המודל של קליטת תושבים חדשים והיערכות מקדימה, הנו מודל שצופה את פני העתיד, בעזרתו הרשות מקבלת מידע נרחב על התושב העתידי שלוש שנים לפני הקליטה ובכך היא יכולה להיערך בהתאם ולמנוע קריסה כלכלית.
הסכמי הגג חייבים ניהול ותכנון אסטרטגי
כמו בכל ארגון ותאגיד יש יחידה לתכנון אסטרטגי והיא שפועלת לפיתוח ובניית תהליכי עבודה, אך אין הוא, בהכרח, מבצע ומיישם את הפעולות בפועל. לדוגמה, בעת בניית בית ספר יש צורך בגוף שינהל ויאמר מתי הבנייה תסתיים? איך יבנה בית הספר? מה האפיון שלו? חטיבת ביניים או תיכון? עיוני או מקצועי? מה חסר בעיר לפי תוכנית האב ועפ"י פרוגרמת משרד החינוך? בהתאם לתשובות נבנית תכנית עבודה שעל פיה מתבצעת הבנייה בפועל. כמו כן, צריך לתכנן את הצטיידות בית הספר ואת הפיתוח הסביבתי שלו. את כל המערכת יש לסנכרן לתאריך שבו ביה"ס צריך להיות מוכן לקליטת התלמידים. מדובר במערכת שלמה שללא הניהול שלה לא ניתן יהיה לדעת למה לצפות. על כן, בבנייה כה משמעותית חייבים להיערך בראייה ארוכת טווח, ואכן פרויקט תכנון אסטרטגי מקדים, כפי שנעשה בפרויקט קליטת תושבים, נערך לכך ובאמצעותו ניתן לדעת מי התושבים שאמורים להגיע, באילו כיתות התלמידים ומה הצורך שלהם. מודל קליטת תושבים נותן את האפשרות להיערך מבעוד מועד ובזמן אמת. להלן דוגמה שקרתה באחת הערים: הרשות ציפתה לקלוט משפחות צעירות ומספר רב של ילדים בגילאים צעירים ועל כן נערכה בהתאם עם מספר גדול של מבנים שיועדו  לגני ילדים. לאחר שהרשות קיבלה לידיה את המיפוי של קליטת התושבים, היא הבינה שאין לה צורך בכמות גדולה של גנים והחליטה להקצות ולייעד את המבנים לטובת מעונות יום. מתוך כך אנו למדים שמפתחות משרד החינוך שנבנו בעבר כבר לא רלוונטיים ואינם תואמים כלל את הנתונים האמיתיים. אין עיר שיכולה להיערך אסטרטגית ללא קבלת נתוני אמת ויתרה מכך "מדברת" עם התושב עוד לפני שהוא מגיע אליה. המשמעות של הפרויקט בנתוני אמת היא משמעות כלכלית לעירייה ולא רק נחיתה רכה לתושב.
עיר מנוכרת או עיר מחבקת?
לדברי ינאי, עיר שקולטת מס' תושבים רב היא כמו עיר מהגרים, אך תושבים שמגיעים לעיר באמצעות קליטה נבונה ערוכים לקליטה באופן מיטבי. מודל קליטת תושבים בדיאלוג חכם "מזרים" לתושב החדש נתונים אודות העיר ומצב הבנייה באופן שוטף, בזמן אמת ובאמצעים טכנולוגיים ודיגיטליים, כדוגמת: מערכת צ'אט בוט לשאלות נפוצות, עמוד פייסבוק, אתר אינטרנט ייעודי, תיבת מייל ייעודית, כרטיס דיגיטלי ליצירת קשר מהיר, גיליונות מידע, מפגשי שיתוף ציבור ועוד. לאור המידע שהתושב העתידי מקבל הוא נכון לתת נתונים בחזרה, שעוזרים לרשות להיערך בהתאם. התושב החדש מבין ויודע שנערכים לקליטה שלו, הוא יודע אם יהיה לו גן או בית ספר באזור המגורים ועל כן הוא יודע להיערך בהקדם ובלי לחץ מבחינת תחבורה / קופ"ח / בי"ס / גנים וכו'.
השלכות פנים ארגוניות
נגענו במודל בהיערכות מקדימה של התושב החדש, אבל יש לציין כי, בראש ובראשונה, כדי לתת מענה חכם ומועיל לשירות העתידי לתושב, המודל עוזר לרשות לדעת איך להיערך. אם בתזרים המזומנים שלה (מספר הגנים או בתי הספר שצריך) ואם מבחינת כ"א. חלק נכבד מהתקציב העירוני הולך לשכר של העובדים, על כן צריך לדעת מראש כמה כוח אדם יש לגייס בהתאם. כמו לדוגמה, כמה סייעות וגננות צריך לגייס לגנים שייבנו. יש להגדיר תפקידים מראש ולחבר בין כל הממשקים בכדי שהמנגנון הארגוני יעבוד בצורה היעילה ביותר במערך העירוני הצפוי לו. ההיערכות המקדימה נעשית על מנת לא לבזבז משאבים ועל מנת לפנות את העובדים ברשות לעבודתם השוטפת.
דיאלוג חכם רב ערוצי

ככל שהתכנון יעשה באופן מיטבי ויעיל, לרשות יהיו כספים להשקיע בתושב. על כן, חייב להיות תיאום בין כל הממשקים והמחלקות וההיערכות צריכה להתקיים בצורה הטובה ביותר. על צוות ההיגוי שמנהל את הסכם הגג לערוך בדיקה של כל האגפים והצרכים שלהם ולתזמן את הכול ליחידה אחת. לדברי ינאי, לאור תפקידיו בעבר והערים אותן הוא ליווה, לא ניתן לתכנן ולבנות שכונות ללא מודל קליטת תושבים במערך חכם, שמספק לרשות מידע מדויק על התושבים שמגיעים לעיר.  ולראייה, מודל "דיאלוג במערך חכם" זכה לפרס חדשנות מוניציפאלית של משרד הפנים לשנת 2016 על קליטה וניהול תושבים במערך חכם. השיטה והרעיון הם להגיע לתושב שעדיין לא גר בעיר ולאסוף ממנו את נתוני האמת עליו. 

המודל עוזר בתהליך הטמעת התהליכים ברשות ומחבר פעילויות שנעשות בשוטף תחת קורת גג אחת. הנתונים מועברים למקבלי ההחלטות ברשות, על מנת שיוכלו להיערך לקליטת התושבים ולניהול עיר בצורה יעילה וחסכונית.